Depois dos analistas do Commerzbank terem alertado em maio para o facto de a Zona Euro correr o risco de uma nova bolha imobiliária, como resultado da política monetária expansionista do Banco Central Europeu (BCE), um estudo de confiança da Portuguese Housing Market Survey (PHMS), desenvolvido e divulgado recentemente pela Confidencial Imobiliário (CI) e pelo RICS, vem dar conta de uma perda de dinâmica do mercado.

Paulo Pereira, presidente da Ordem dos Economistas da Madeira, interpreta esta crescimento mais lento dos preços das casas, nos últimos trimestres, como um movimento natural, mas deixa um alerta: apesar de este não ser um indicativo que a inversão final esteja próxima, ela é inevitável.

O estudo RICS/Ci PHMS refere-se a abril de 2019 e sugere que o mercado residencial continua a perder dinâmica, registando-se uma redução, quer nas novas consultas por potenciais compradores, quer nas vendas acordadas.

O inquérito demonstra ainda que, embora a falta de oferta a entrar no mercado continue a pressionar os preços em alta, estes começam a estabilizar. As vendas acordadas desceram pelo segundo mês consecutivo ao nível nacional, apresentando, quando desagregadas a nível regional, uma tendência de queda em Lisboa e no Algarve, mas mantendo-se estáveis no Porto.

Na Madeira, os últimos indicadores apontam para novo aumento nos preços da avaliação bancária. De considerar é também o facto de, entre o início de 2018 e o arranque de 2019, o preço das casas ter aumentado 15,9% em média em todo o país.

A subida dos preços das casas não acompanhada pelo rendimento das famílias tem gerado alguma apreensão, nomeadamente pela Associação de Defesa dos Consumidores (Deco) que alertou os potenciais compradores para o facto de esta não ser uma boa altura para investir em imóveis.

O alerta de Filipe Campos, economista da DECO, à revista Visão baseou-se numa análise ao mercado que lembra que a evolução do rendimento disponível em Portugal aumentou apenas 6%, entre 2013 e 2017, "ficando muitíssimo aquém do registado nos preços das casas, nos últimos cinco anos".

"Ainda que o índice de preços de arrendamento também tenha vindo a crescer de forma contínua nos últimos anos, trimestralmente, os preços de transação das casas subiram, em média, quase mais 1% desde 2013", avisou o responsável.

Para Paulo Pereira, líder regional da Ordem dos Economistas, no que concerne à habitação própria, quem tem capacidade de compra ou financiamento de habitação para viver estará a comprar caro neste momento, mas beneficiará de spreads baixos e de vontade dos Bancos emprestarem.

O economista aconselha os compradores a analisar conscientemente a sua situação e decidir, “pois não vai ser possível ter o melhor dos dois mundos: ter habitações mais baratas com spreads baixos e facilidade de crédito.

“Arrefecimento das economias europeias terá impacto imediato nas vendas do setor imobiliário regional”  - Paulo Pereira

1) O índice que avalia o preço das casas apurado pela Confidencial Imobiliário (CI) aponta para uma desaceleração dos preços em Lisboa e Algarve, embora no Porto e na Madeira continue a evidenciar um crescimento. Como analisa este indicador no caso da Madeira?

A desaceleração não é uma quebra, são os preços a crescer mais lentamente que o verificado nos últimos trimestres. Este movimento é natural, e ainda sem se saber se é indicativo de que a inversão final esteja próxima, ela virá, pois os elevados preços que as habitações estão a atingir nessas localidades estão a coloca-las completamente fora do alcance dos portugueses médios e serão eles os compradores finais da grande maioria desses imoveis, quando as modas do país passarem e/ou chegar o arrefecimento económico internacional que afaste do mercado os compradores estrangeiros que têm puxado os preços para níveis anormalmente altos, tal como faz com o nível de água, um gordo ao entrar numa banheira meia cheia.

Na Madeira a situação acabará por ser a mesma, ligeiramente mais cedo ou mais tarde. 

2) O que pode o mercado regional esperar?

Parece importante separar o mercado regional comprador de imoveis nos últimos anos em três grupos: 

Os estrangeiros e descendentes de emigrantes de 2ª e 3ª geração com poder de compra que têm adquirido habitação de valores acima da média. Parece estar a desacelerar este movimento e qualquer confirmação de arrefecimento das economias europeias e global terão de imediato impacto nas vendas deste segmento na RAM, pois não somos, de todo, o Mónaco...

As famílias de maior rendimento, ou porque têm uma poupança (deles, de herança, de capital amortizado nas anteriores habitações) ou porque têm maiores rendimentos e estabilidade profissional (e aqui os funcionários públicos levam enorme vantagem sobre os restantes), os Bancos continuarão a os financiar dentro dos moldes previstos pelo BP.

As famílias com rendimentos médios baixo e que não têm visto os seus rendimentos a crescer à velocidade dos preços dos imoveis, e que serão a maioria da nossa população, não deverá estar a encontrar capacidade de financiamento bancário que acompanhe a subida que se tem verificado na gere alidade dos preços pedidos (e aqui separo dos de real transação) por todo o tipo de imóveis. Por isso, deverão manter-se nas atuais habitações.

3) É prudente os madeirenses adiarem a compra de casa?

No que concerne à habitação própria, quem tem capacidade de compra/financiamento de habitação para viver estará a comprar caro neste momento, mas beneficiará de spreads baixos e de vontade dos Bancos emprestarem. Quando houver uma correção do mercado, os preços descerão, é certo, mas nesse ambiente, os Bancos dificilmente emprestam e quando o fazem exigem spreads e entradas mais altas, pois o ambiente será de risco económico. Cada um tem de analisar conscientemente a sua situação e decidir pois não vai ser possível ter o melhor dos dois mundos (habitações mais baratas com spreads baixos e facilidade de crédito). Já investidores e especuladores saberão fazer aquilo que é da sua natureza e arcar com eventuais consequências negativas.

 

Artigo JM 19062019sup14